De huizenprijzen zijn de laatste jaren flink gestegen. Wat is de verwachting voor 2025? Op dit moment ziet het ernaar uit dat de prijzen verder omhoog gaan. Maar zeker weten doe je het nooit. Er zijn tal van factoren waar we maar weinig invloed op hebben, zoals oorlogen, maar ook zaken als een coronapandemie. We kunnen dan ook nooit met zekerheid zeggen hoeveel uw woning over drie maanden waard is. Dat neemt niet weg dat u overwaarde heeft.
Een mooi vooruitzicht, maar hoe zit dat bij een scheiding? Wat gebeurt er dan met de overwaarde? We hebben het voor u uitgezocht.
Overwaarde en scheiden
Een scheiding is nooit leuk. Het is een emotionele rollercoaster, waar jammer genoeg ook een hoop praktische zaken bij komen kijken. Zo is het de vraag of een van de twee in het huis blijft wonen, en of dit te betalen is. En hoe zit het met de financiële tegemoetkoming van de ander? Op het gebied van overwaarde en scheiden zijn er een hoop vragen. Voordat we gericht op deze vragen ingaan, pakken we er een voorbeeld bij.
Het koppel uit ons voorbeeld heeft tien jaar geleden een woning gekocht voor € 300.000. Ze hebben goed voor de woning gezorgd en vijf jaar geleden een nieuwe badkamer laten aanleggen. En de huizenprijzen hebben de laatste tien jaar zeker niet stilgelegen. Daardoor is hun woning nu maar liefst een ton meer waard. Daarnaast is van de hypotheek al € 100.000 afgelost.
Een van hen blijft in het huis wonen. Wat als het huis twee jaar later verkocht wordt, met een overwaarde van twee ton? Heeft de ander dan recht op € 150.000? Heel kort samengevat is het antwoord – mits ze in gemeenschap van goederen zijn getrouwd – ja. Dit geldt niet als de partner die in de woning gebleven is de ander heeft uitgekocht.
De wet over overwaarde en scheiden
Vele scheidingen zijn in de rechtszaal uitgevochten, met de inzet geld en/of kinderen. Rechters kunnen in veel gevallen teruggrijpen op wat er in de wet staat. Hierin is vastgelegd dat ex-partners de verdeling van de woning niet kunnen weigeren. Wanneer een van de twee de woning niet langer wil aanhouden, zijn er twee opties: de woning wordt verkocht of verdeeld.
Op het gebied van overwaarde komt het erop neer dat degene die blijft de helft van de overwaarde aan de ander moet betalen. De vertrekker wordt dan uitgekocht. Het bedrag waar hij of zij recht op heeft, is de helft van de overwaarde, oftewel het verschil tussen de hypotheek en de huidige waarde van de woning.
Hoe wordt de overwaarde bepaald?
We hebben in het voorbeeld van het gescheiden koppel zomaar wat bedragen genoemd, om u een indruk te geven. Wanneer er sprake is van een echtscheiding waarbij een van de twee moet worden uitgekocht, moet er goed naar de overwaarde worden gekeken. Dit gebeurt door middel van een taxatie.
Tijdens de taxatie worden een aantal zaken meegenomen:
- Locatie van de woning
- Grootte van het perceel
- Staat van onderhoud
- Bouwkundige staat van de woning
De taxatie wordt uitgevoerd door een erkend taxateur en er wordt een officieel rapport van gemaakt. Uit de taxatie komt de actuele woningwaarde naar voren. Van dit bedrag wordt de nog openstaande hypotheekschuld afgetrokken. Wat overblijft is de overwaarde.
Het is in de huidige markt geen realistisch scenario, maar er bestaat een mogelijkheid dat de overwaarde negatief is. Dan wordt er gesproken over onderwaarde. In dat geval moet de vertrekkende partner de helft van het bedrag aan de blijvende partner betalen.
Gemeenschap van goederen vs huwelijkse voorwaarden
We hebben het heel de tijd over de helft van de overwaarde en onderwaarde. Daarbij gaan we uit van een huwelijk onder gemeenschap van goederen. Dan is het bij de verdeling van vermogen en spullen duidelijk: alles wordt netjes verdeeld.
Bij huwelijkse voorwaarden is dat anders. Tijdens het opstellen van de huwelijkse voorwaarden kunnen afspraken zijn gemaakt over de verdeling van het huis bij een scheiding. Bijvoorbeeld dat beide partners de helft krijgen. Het kan echter ook dat er helemaal geen afspraken zijn gemaakt. En dan is het heel hard. Degene op wiens naam de woning staat, is voor de volle honderd procent eigenaar van de woning, en mag dus zelf bepalen wat er met de woning gebeurt.
Bij scheidingen kan in het algemeen niet op huwelijkse voorwaarden worden teruggekomen. Wel kan er – in het geval van een harmonieuze scheiding – een oplossing worden gekozen waar beide partijen vrede mee hebben.
Afstand doen van overwaarde
Op het gebied van overwaarde en onderwaarde is er nog een belangrijk punt om te benoemen. Mensen hebben recht op overwaarde, net als dat ze de plicht hebben om de onderwaarde te dragen. Wel is het mogelijk om afstand te doen van de overwaarde.
Heel gebruikelijk is dat niet, omdat het – zeker in de huidige woningmarkt – om flinke bedragen gaat. Maar de mogelijkheid is er wel.
Scheiden en snel het huis verkopen
Wanneer beide ex-partners geen overeenstemming bereiken of de blijvende partij de hypotheeklasten niet kan betalen, zal het huis verkocht moeten worden. Dat is bovenop de last die een scheiding al is geen pretje. Bovendien loopt u het risico om ‘slachtoffer’ te worden van kopers die weten dat u in scheiding ligt en daarom een te lage prijs voor uw woning willen betalen. Dan kunt u alsnog fluiten naar de overwaarde.
Dit doemscenario voorkomt u door vrijblijvend een bod aan te vragen. Van Zoons Vastgoed krijgt u binnen een werkdag een marktconform bod. We melden er bewust bij dat dit bod conform is aan de huidige markt. Dit is de actuele waarde van uw woning, waarbij niet wordt gekeken naar de omstandigheden waardoor de woning verkocht moet worden. Met andere woorden, u behoudt de overwaarde waar u recht op hebt.
Scheiden is al vervelend genoeg. Het is een schrale troost dat u niet onnodig extra financieel wordt benadeeld door kopers die uit zijn op een veel te lage prijs. Ook met het oog op de overwaarde is dit belangrijk. De vertrekkende partner heeft namelijk recht op de overwaarde. Daarbij maakt het niet uit voor hoeveel het huis wordt verkocht. De overwaarde komt uit de taxatie en niet uit de verkoopprijs. Om hier geen stress over te hebben, is het dan ook slim om snel contact met ons te zoeken.
